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| 鄂爾多斯要什么？ | |||
| 煤炭資訊網(wǎng) | 2011-8-26 8:34:39 頭條 | ||
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這座依靠地下“黑金”迅速崛起的城市新貴，正在迎來它的嶄新十年。有上帝眷顧的資源寶藏，也有近鄰山西在產(chǎn)業(yè)困局上的前車之鑒?，F(xiàn)在的鄂爾多斯，需要什么？ 荒漠上的鄂爾多斯，中國資源型城市的極致縮影。 30年前，鄂爾多斯是內(nèi)蒙最貧窮落后的西部一隅，1978年GDP僅有3.46億元。10年前，鄂爾多斯逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)。直至2000年，鄂爾多斯GDP也不過150億元。 伴隨快速增長的中國經(jīng)濟，市場對煤炭的需求源源不絕，鄂爾多斯沉睡在沙漠和荒灘下的煤炭迎來了爆發(fā)期。從2002年開始，國內(nèi)煤炭價格急劇攀升，每噸原煤價格從最初的幾十元漲到了二三百元，甚至最高時超過400元，鄂爾多斯的煤炭，變成了搶手的“黑金”。 隨著巨大的財富從地下滾滾而出，中國造就出這個人均GDP兩萬美元、超過香港全國居首的城市――鄂爾多斯。 黃金之城 “我很反對把鄂爾多斯當作一個三線城市來看。它的經(jīng)濟背景與消費結(jié)構(gòu)與多數(shù)二三線城市完全不同。”高策房地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平說道。2010年，鄂爾多斯的財政收入將超過500億元，相當于北京市的1/4，而它的總?cè)丝谥挥?/span>160萬。“一個城市人口只有三四十萬的城市，人口規(guī)模甚至比不上一個三線城市，卻隱藏著7000個億萬富翁，在2009年就人均GDP超過香港，位列中國第一。” “鄂爾多斯是一個真正有收入的城市。”華高萊斯董事總經(jīng)理李忠認為搞懂鄂爾多斯首先要弄清一個問題：挖媒采掘業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？很多人會把它歸為工業(yè)第二產(chǎn)業(yè)。但按世界角度評判“挖煤”歸屬第一產(chǎn)業(yè)采掘業(yè)。 最大的不同來源于利潤模型，工業(yè)的利潤模型是收入減去成本等于利潤，而采掘業(yè)則是收入減去一點點費用就是純利。工業(yè)靠勞動力來賺錢，而采掘業(yè)是靠資源來賺錢，這與付出的社會平均勞動時間價值沒有太多關(guān)系。 而鄂爾多斯正是這樣一個被上帝眷顧的資源型城市，她的富饒以“羊、煤、土、氣”著稱。 煤炭是最大的資源寶藏。雖然鄂爾多斯政府從未公布過煤炭儲量，但民間普遍流傳按照現(xiàn)在的開采速度，鄂爾多斯的煤可以再挖700年。據(jù)內(nèi)蒙古官方公布的數(shù)字：僅鄂爾多斯市東勝區(qū)67平方公里的土地上，已探明的煤炭儲量就高達115億噸。按照目前近5億噸的年開采量，鄂爾多斯每年因煤炭新增的財富即可達到2250億元。 鄂爾多斯80%的地表下埋藏著煤，僅能夠規(guī)模開采利用的礦藏有50余種。“不僅量大，而且質(zhì)優(yōu)，并且大多還是淺煤層。”李忠形容“扒開土就是媒，并且我們常聽到煤礦的漏水事故與瓦斯爆炸在鄂爾多斯都沒有。” 而這僅僅是煤，鄂爾多斯還有亞洲儲量第一的天然氣和世界儲量第二的稀土，再加上最早出名的羊絨。“羊煤土氣”由此得名。 “中國地礦的特點是缺銅少鎳沒石油更缺氣，我們所有資源的不足都會拿煤來補充，只要大經(jīng)濟不出問題，中國對煤的依賴是不可逆轉(zhuǎn)的。所以只要煤繼續(xù)值錢，鄂爾多斯就沒有問題。”李忠說道。 這就是鄂爾多斯，一座地下黃金城，已被資源烤熱的城市新貴。 康巴什蘇醒 鄂爾多斯的財富夢幻，康巴什是面“鏡子”。 老城市東勝20多公里之外的新城區(qū)康巴什，在2004年以前，還是片荒漠之地，只有兩個小村莊，不到1400人。 自2004年起，鄂爾多斯政府就開始在荒漠中開始興建新區(qū)康巴什，一期建設(shè)總投資達50多億元。按照鄂爾多斯市的整體規(guī)劃，最終東勝、康巴什新區(qū)以及阿鎮(zhèn)將共同發(fā)展成為百萬人口的現(xiàn)代化中心城市，預(yù)計到2020年新區(qū)城市人口達到30萬。 在鄂爾多斯人心中，康巴什是他們的驕傲。在康巴什新區(qū)，氣魄宏大的政府樓前廣場，用銅近五百噸的群雕、設(shè)計精美的圖書館、大劇院、博物館、新聞中心，顯示出財富的力量。 但也有人將康巴什新城視為經(jīng)濟惡性膨脹的產(chǎn)物。2010年4月，國外某媒體一則稱為“鬼城”的報道觸動了所有人的神經(jīng)。文中將這座耗資50多億元打造卻空置率過高的草原新城，比喻為中國房地產(chǎn)泡沫的縮影。 “鄂爾多斯有什么優(yōu)越條件吸引人？風(fēng)沙天氣還是人才？不靠資源怎么辦？”鄂爾多斯市政府一位官員坦言，“我們是土財主，要娶官宦人家的女兒，不種梧桐樹，怎么引來鳳凰？” 李國平認為：“就像迪拜一樣，大家都在詬病迪拜一些東西，但這種詬病有些不講道理，因為迪拜其實沒有第二條路可以走。他們擁有石油然后賺錢，人們在富有之后希望把生活變得更加美好。因此他們想把迪拜建造成為一個購物天堂，吸引世界各地的人來這里消費。我認為這樣的思路是對的。鄂爾多斯一直以來也在努力改變資源依賴的發(fā)展模式，人們想把這個城市變成一顆明珠一樣，吸引更多的人留在這里發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。讓這里的人們在這里感受到的魅力甚至不亞于在北京、上海，這樣才能留住人，這是鄂爾多斯應(yīng)該走的路。” “建設(shè)康巴什來自一個偉大的城市夢想，并用堅強的決心實現(xiàn)了這件事情。這絕對是件正確的事。”李忠也如此斷言。但他也認為康巴什在整體規(guī)劃上存在問題，那就是沒有處理好一個“熙攘度”合適的空間樣板。 丹麥著名建筑家揚.蓋爾在其著作《交往與空間》中寫道：“有人來是因為有人來，沒人來是因為沒人來。” 這是一個著名建筑規(guī)劃理論，其指正是人氣以及熙攘度的問題。 李忠認為：“康巴什需要培養(yǎng)一些很有人氣的城市空間，作為‘人氣’的核心，大家才會覺得有了生活氛圍，這樣才會加速康巴什和東勝之間的聚集，也才會有一個熙攘度比較高的鄂爾多斯。”他進一步指出增加熙攘度的辦法可以是城市的超配套、學(xué)校、醫(yī)院等。” 實際上，康巴什正慢慢蘇醒。在已經(jīng)建成的32平方公里現(xiàn)代化城區(qū)，和之前僅有3萬多人入住相比，這里已經(jīng)慢慢積聚一些人氣，只是離最終規(guī)劃的100萬人口目標還有一定距離。 堅硬的泡沫 常言道：富則潤其屋，德則潤其身。當鄂爾多斯的黑金產(chǎn)業(yè)使之完成了最初的資本積累后，城市建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。 “鄂爾多斯的城市建設(shè)近幾年也是突飛猛進的發(fā)展，這里的工地特別多，就跟北京上世紀90年代大開發(fā)和上海浦東大開發(fā)一樣。”中原地產(chǎn)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理張培介紹：“除了康巴什已經(jīng)建成，鐵東組團(老城區(qū))各方面配套還比較落后，鐵西是新城，放眼望去全是工地。這里頻繁出現(xiàn)拉閘限電、停水，其實就是城市大施工造成的。” 房價也是一路攀高，據(jù)鄂爾多斯思源經(jīng)紀公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計：鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，直逼北京、上海。而在2009年時，全市商品住宅均價也不過4479.6元/平方米。但即便這樣，在去年樓市收緊的大背景下，2010年鄂爾多斯住房成交面積還是超過了1000萬平方米，幾乎每個新入市的樓盤迅即都被搶購一空。一些富豪會整棟樓地買。很多人甚至買不著房。 某種意義上，這側(cè)面反映出鄂爾多斯是個“藏富于民”的城市。 “除了第一批發(fā)家的煤礦主，鄂爾多斯的財富分配又通過兩個途徑傳遞給更多的人：大規(guī)模城市改造帶來的拆遷補償和民間借貸。”李國平認為受益于高額的財政收入，鄂爾多斯政府對拆遷補償一向慷慨。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致的大征地運動，讓一部分農(nóng)牧民因巨額補償款成為千萬富豪。但由于缺乏更多可供投資的產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)鄂爾多斯人習(xí)慣將閑置資金變成資產(chǎn)。自然也進一步拉動了當?shù)胤績r的攀升。 2011年，鄂爾多斯預(yù)計新建住房面積超過2000萬平方米，意味著平均每天有近6萬平方米的住宅推向市場。 在當?shù)?，家有幾套房甚至幾十套房的人不在少?shù)，有不少專家批判鄂爾多斯的空置率過高，樓市泡沫嚴重。 但也有不少人表示反對，原因主要兩點：一是鄂爾多斯畢竟有錢人多，具有財富支撐；二是鄂爾多斯房產(chǎn)的流動性差，當?shù)厝速I房子并非短線炒房，主要是資產(chǎn)保值。市場上甚至沒有一家二手房中介公司，這說明鄂爾多斯人對當?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。 “房地產(chǎn)泡沫論一定要與需求掛鉤，雖然放量這么大，但市場一直在吸納。如果說有泡沫，也應(yīng)該是堅硬的泡沫。”張培說道，“現(xiàn)在的鄂爾多斯處在一個拐點，前一階段的基礎(chǔ)建設(shè)現(xiàn)在已達到一個節(jié)點。第一撥做了康巴什新城，做了鐵西，從整個需求和購買的市場情況來看，瞬間達至一個平衡。現(xiàn)在的鄂爾多斯需要升級，這包括整個城市的發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施，人口素質(zhì)、房子品質(zhì)等諸多方面。 城市升級 財富聚集，地廣人稀的鄂爾多斯，最需要的當然是人。 李忠認為鄂爾多斯需要的人是兩個極端――藍領(lǐng)和金領(lǐng)，普通白領(lǐng)倒不是特別需要。“那里的出租車司機很牛，酒店服務(wù)也比較差。鄂爾多斯現(xiàn)在需要大量的服務(wù)人員，解決藍領(lǐng)的服務(wù)專業(yè)化問題，而這需要職業(yè)服務(wù)教育。比如酒店管理學(xué)校或者培訓(xùn)出租車司機、保姆、家政的機構(gòu)，煤炭產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)的職業(yè)教育學(xué)校等，但是現(xiàn)在這些都沒有。” 另外一批金領(lǐng)就是鄂爾多斯的老板、企業(yè)家們。“他們必然由玩煤到玩錢，這是必然的發(fā)展規(guī)律。”李忠強調(diào)政府必須對此有一個正確的方向引導(dǎo)，同時需要一些高端的MBA教育等來強化金融服務(wù)。 “鄂爾多斯人講究誠信，許多民間借貸雙方只是一張紙條或口頭協(xié)議，所以鄂爾多斯很適合做這件事。國家應(yīng)該引導(dǎo)他們成為注重契約精神、能夠進行科學(xué)投放的這樣的資金集團，而不是變成類似溫州炒房團等，如果沒有正確的渠道，這是國家的失職。” “鄂爾多斯還應(yīng)該為一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及年輕人提供機會，如果說年輕人到這里之后只能租房住，根本買不起房，也就沒有吸引力。”李國平強調(diào)一定要為金融人才、貿(mào)易人才、創(chuàng)意人才提供好的條件。 事實上，財富的潘多拉盒子已經(jīng)打開。 2010年鄂爾多斯生產(chǎn)總值達到2643億元，位居內(nèi)蒙第一。如今的鄂爾多斯正在變成一個資本運作中心。在國家倡導(dǎo)的西部大開發(fā)背景下，鄂爾多斯正在向西部金融中心轉(zhuǎn)變。近年來鄂爾多斯的經(jīng)濟增長勢頭均好于呼包兩市，未來將成為呼包鄂城市群的經(jīng)濟核心城市。 “十二五”鄂爾多斯重點討論的是，將金融產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重提高到5%以上，將金融產(chǎn)業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，把鄂爾多斯市建設(shè)成為“中國西部金融強市”，進而成為“西部區(qū)域性金融中心” 。 在張培眼中，鄂爾多斯是塊非常“幸運”的寶地。鄂爾多斯大規(guī)模的資源開發(fā)近四五年才開始，因此它不像山西、太原、唐山、包頭這些“老牌”的工業(yè)城市。當初的規(guī)劃理念和建設(shè)都相對傳統(tǒng)，國家對于環(huán)境保護以及限制開發(fā)管理的水平在提升，現(xiàn)在的鄂爾多斯“站出來”做一個資源型城市，可謂生正逢時。 鄂爾多斯搞資源開發(fā)的同時沒有破壞一方水土，在鄂爾多斯市看不到一個煤礦，相反是在大力搞基礎(chǔ)設(shè)施和綠化環(huán)境，廣場、花園、公園……城市外圍全部是限牧區(qū)，廣闊的草原，沒有一只牛羊，也沒有煤礦，連運煤的車也不會經(jīng)過鄂爾多斯市。“我覺得它給自己未來發(fā)展留下充足的空間。”張培說道。 除了“羊、煤、土、氣”資源型城市，鄂爾多斯還做了很多資源之外的事，比如文化、旅游、教育。因為鄂爾多斯與包頭、呼市形成一個三角形，且離東部沿海很近，算是個橋頭堡的位置。特殊地域特點也使鄂爾多斯往宜居都市和旅游城市轉(zhuǎn)型。 “中國的旅游文化都是往南走。通常愿意去看三亞看海，到北上廣看大都市。但我來了之后才發(fā)現(xiàn)，原來大草原也像海一樣的壯闊，真的很美。”在這兒可以騎馬、射箭、喝酒、烤全羊、住蒙古包、載歌載舞，這里民風(fēng)淳樸，另類的草原旅游文化還處于璞玉未開的狀態(tài)。 “就好比拉薩，一旦開放之后成為人們向往的香格里拉。鄂爾多斯也是這樣，如果人們要體驗真正的草原風(fēng)光，從北京飛一個小時就可以到鄂爾多斯，上海過來也就兩小時。” 住宅產(chǎn)品也在快速升級。星河灣、伊泰華府、綠城、龍湖、銀泰等一批品牌房企已相繼進駐，共建鄂爾多斯大未來。 據(jù)了解，目前鄂爾多斯普通的住宅價格普遍在7000元/平方米左右，高端的住宅或精裝修的公寓，價格普遍在1.5萬元/平方米以上，一些別墅項目的價格，目前已經(jīng)突破3萬元/平方米。 據(jù)鄂爾多斯思源經(jīng)紀公司統(tǒng)計顯示：東勝區(qū)一直是鄂爾多斯市最熱的區(qū)域；區(qū)域成熟和土地稀缺使東勝區(qū)是目前市場價值最高區(qū)。東勝區(qū)南部和鐵西區(qū)正成為鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的熱度區(qū)域；未來鐵西供應(yīng)量最大，東勝南及康巴什即將形成“富人區(qū)”。平層豪宅是目前鄂爾多斯的主要豪宅產(chǎn)品，而這一細分市場的比拼也將從硬件堆砌轉(zhuǎn)移到品質(zhì)服務(wù)上。 目前，市場上最具影響力的新盤當屬星河灣。鄂爾多斯星河灣扼守東勝區(qū)門戶，連接居住和商務(wù)核心。星河灣將以一貫以來的品質(zhì)住宅建設(shè)標準，為鄂爾多斯創(chuàng)造一種匹配中西部城市經(jīng)濟發(fā)展的生活方式。 “這將是一個人間天堂，未來不僅會是鄂爾多斯最高端的商業(yè)匯集地，還將為鄂爾多斯打造出首個超白金五星級酒店。” 張培感嘆：“星河灣的城市綜合體模式運作，是以無與倫比的氣魄以及對內(nèi)蒙古人文歷史的尊重，而她所創(chuàng)造的高端社交平臺也會給鄂爾多斯帶來一筆無形的人文財富。這是其必然成功的原因。” “星河灣2005年進京，曾給北京的房地產(chǎn)市場帶來過強烈震撼。現(xiàn)在去鄂爾多斯，就相當于以前是一塊糖放入一缸水，現(xiàn)在是一塊糖放入一杯水。”李忠比喻。 抽文： 2010年鄂爾多斯生產(chǎn)總值達到2643億元，位居內(nèi)蒙第一。如今的鄂爾多斯正在變成一個資本運作中心。在國家倡導(dǎo)的西部大開發(fā)背景下，鄂爾多斯正在向西部金融中心轉(zhuǎn)變。
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